공인중개사 시험 독학 - 부동산학개론 부동산 활동

공인중개사 독학 1차 시험 통과를 위해 오늘도 공인중개사 시험 관련 포스팅 작성해보려 합니다.
오늘은 부동산 학개론에서 부동산 활동에 대하여 알아보도록 합니다.

부동산 학개론

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부동산 활동의 주체

부동산 활동이란 인간이 부동산을 대상으로 의사결정, 실행, 관리적 측면에서의 여러 가지 행위를 뜻합니다.
그래서 부동산 활동의 주체는 인간 입니다. 그러면 객체는 부동산이 되겠지요!
또한 부동산의 주체는 공적주체, 사적 주체로 분류할 수 있습니다.

1) 공적주체 : 공기업, 지방자치단체, 정부 등 공익을 추구하고자 하면 공적주체입니다.
2) 사적주체 : 개인, 민간기업, 토지소유자등 사익을 추구하고자 하면 사적주체입니다.
3) 공, 사 혼합 부분 : 정부와 민간의 공동개발사업과 같이 공적주체와 사적주체가 같이 결합된 형태를 말합니다.

 

부동산 활동의 부문

부동산 활동은 정부부문의 부동산활동, 사적 부문의 부동산활동, 전문협회의 활동으로 나눠집니다.
이 중에서 가장 활발하게 활동하는 부분은 사적 부분의 부동산 활동입니다.

사적 부문의 부동산 활동

부동산 개발업, 중개업, 관리업, 평가업, 금융업 등이 대표적인 사적 부분의 부동산 활동입니다.

정부부문의 부동산 활동

규제, 보조, 관리, 과세등 이러한 활동을 함으로 공익을 추구하고자 합니다.
1) 규제활동 : 토지이용 규제, 건축 및 환경 규제, 투기 단속 등
2) 관리활동 : 국공유지의 매입과 처분을 통한 토지 수요, 공급의 조절 등
3) 보조활동 : 저소득층 주거안정으 루팅 한 주택보조금의 지원 등
4) 과세활동 : 투기억제를 위한 세금 부과등

 

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부동산 활동의 분류

부동산 활동을 분류하는 견해는 학자마다 다양합니다. 그중 대표적인 소유활동, 거래 활동에 의한 분류
일반활동, 전문 활동에 의한 분류, 부동산활동의 속성에 의한 분류 등이 있습니다.

부동산 분류

부동산 분류 설명

부동산 활동의 속성의 의한 분류

부동산 활동에 가장 일반적이고, 기본적인 성격을 말합니다.

부동산 활동의 속성에 의한 분류

1) 과학성 및 기술성

지식 및 원리의 관점에서는 과학성, 숙련 관점에서는 기술성을 요합니다.
과학성은 부동산학 이론을 정착시키는데 기여하고,
기술성은 부동산 실무에 응용하여 능률화를 추구하고자 하는데 기여합니다.

2) 사회성, 공공성 및 사익성

부동산 활동은 공익을 중시하거나 공익을 해하지 않는 범위 내에서는 사익도 존중되어야 합니다.
사회성, 공공성이 강조되는 이유는 다음과 같은 속성 때문입니다.

• 토지는 국토를 구성하는 국토공간이다.
• 토지는 생존을 위해 필수 불가결한 재화이고 경제적 비중이 큰 자산입니다.
• 토지는 자연으로 상호 인접되어 환경을 구성하고 있습니다.
• 토지는 누대에 걸쳐 사용하는 삶의 터전입니다.

내셔널 미니멈, 시빌 미니멈 모두 사유재산권, 개인의 자유를 인정하면서도 국가의 의무를 규정하고 있다는
부분에서 현대 복지국가의 기본 이념을 나타내 주고 있습니다.

• 내셜널 미니멈 : 국가의 역할을 가리키는 것으로 국가는 국민 생활의 최소 필요를 충족시켜야 합니다.
• 시빌 미니멈 : 시민은 기본적 생활권을 어떠한 저해요인도 없는 환경에서 자유와 선택의 권리가 있고,
  그것이 실질적으로 보장되어야 한다는 것입니다.

3) 전문성

부동산 활동은 누가 봐도 높은 전문성이 요구되고 이러한 전문성의 수준에 따라 1차, 2차, 3차 부동산 활동으로 구분됩니다.

1차 수준 부동산 활동 : 비전문가 자신을 위한 것으로, 당사자들이 행하는 부동산 활동
2차 수준 부동산 활동 : 전문가는 아니지만 무동산 활동을 일상 업무로 하는 감정평가사, 부동산 관련
공무원이 하는 부동산 활동
3차 수준 부동산 활동 : 특정 전문가인 공인중개사가 행하는 부동산 활동

부동산 활동 - 전문성

4) 윤리성

부동산은 고가의 상품이고, 사회성, 공공성을 지닌 재화입니다.
거래 당사자나 부동산서비스업에 종사하는 자는 윤리적으로 행동해야 한다는 것입니다.

부동산 활동 - 윤리성

윤리 규제 방법

• 법률적 규제 : 정부기관이 직접 개입하여 법률의 규정을 통하여 규제하는 방법입니다.
• 자율적 규제 : 업자의 비윤리적 행위를 업자 단체 스스로 규제하는 방법으로 가장 바람직한 방법이라 할 수 있습니다.
• 절충적 규제 : 일정한 사항은 법률적 규제로 하고 다른 사항은 자율적 규제로 행하는 
  법률적 규제와 자율적 규제의 혼합식 규제 방법을 말합니다.

5) 정보활동

부동산 자체와 부동산 주변 현상에는 통제 불가능한 요인이 많기 때문에 정보활동의 중요성이 강조됩니다.

6) 대인 활동 및 대물 활동

부동산 활동의 주체는 인간, 객체는 부동산으로 대인활동, 대물활동이라고 말할 수 있습니다.

7) 임장 활동

현장에 나아가서 부동산을 살피는 활동을 말합니다.

8) 공간 활동 및 복합 개념

3차원 공간으로 이해, 종합과학에 입각하여, 복합개념으로 접근