공인중개사 시험 독학 - 부동산학개론 부동산의 개념

공인중개사 독학 1차 시험 통과를 위해 오늘도 공인중개사 시험 관련 포스팅 작성해보려 합니다.
오늘은 부동산 학개론에서 부동산의 개념에 대하여 알아보도록 합니다.

공인중개사 합격 하는 날까지 파이팅입니다.

부동산 학개론

 

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1. 복합개념의 부동산

부동산 활동은 부동산을 대상으로 하는 활동이므로 부동산의 개념을 어떻게 정하느냐에 따라서 부동산 활동의 범위가
확장된다고 말할 수 있습니다.
부동산학에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확장시켜 줍니다.
부동산은 흔히 기술적, 법률적, 경제적 측면에서 그 개념이 설정됩니다. 부동산을 유형적 측면인 기술적 측면과 
무형적 측면인 경제적, 법률적 측면의 총화로 인식하는 것을 복합개념의 부동산이라고 합니다.

복합개념의 부동산

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2. 복합개념 중 기술적 개념

기술적 측면의 부동산이란 물리적 측면의 부동산으로 부동산의 유형적 측면을 의미하며
공간, 자연, 위치, 환경으로서의 부동산을 의미합니다.

1) 공간으로서의 부동산

수평공간, 지하공간, 공중공간의 3차원으로 구성되어 있으며 토지는 지표뿐 아니라 공중과 지하의 입체공간을 
포함하는 개념입니다.(수직적 활용)
<공중공간 관련>
구분지상권(공중+지하공간) : 지하 또는 지상의 상하범위를 정하여 건물 및 공작물을 소유하기 위해서 설정된 지상권.
개발양도권(공중공간) : 지역지구제와 같은 토지규제가 있을 때 규제지역의 토지소유자에게 용적률을 부여함으로
보상하는 제도.

2) 위치로서의 부동산

부동산의 가치는 그 위치에 따라 다르다는 의미이며, 부동산과 관련이 있습니다.
주거지는 궤적성, 상업지는 매상고와 수익성, 공업지는 생산비와 수송비가 절약되는 곳이 유리합니다.
- 절대적 위치 > 물리적 위치 > 주소, 지번 > 부동산, 불변적(지리적 위치의 고정성)
- 상대적 위치 > 경제적 위치 > 주변, 환경 > 인접성, 가변성(상대적 위치의 가변성)

*토지의 위치는 절대적 위치보다 상대적 위치에 의해서 결정됩니다.

3) 자연으로서의 부동산

부동산의 구성요소 중에서 대표적인 것으로 토지와 건물이 있다, 토지는 자연물로써 태초에 자연이 우리에게 제공해 준 무상 공여물이다. 그러나 건물은 인간의 창조물로써 인위적인 것으로 토지에 정착된 물건일 뿐이고 언젠가는 토지로 회귀하게 된다. 따라서 부동산은 자연이라고 할 수 있다. 

4) 환경으로서의 부동산

부동산에 영향을 미치는 자연적, 물리적, 사회적, 경제적 조건이나 상황을 환경이라고 한다.
부동산의 가치는 이러한 환경에 의해서 결정된다. 토지 자체가 자연황경이라서 부동산도 환경의 구성 분자가 된다.

 

아파트 이미지

복합개념 중 경제적 개념

부동산의 경제적 개념에는 생산요소, 소비재, 상품, 자산, 자본 등이 있다. 이러한 부동산의 경제적 개념은
현대 사 회 이 부동산활동에서 더욱 중요시되고 있다.

1) 자산

주식이나 채권과 같은 경제적 활동수단이나 투나, 이윤추구 수단으로써의 부동산을 의미합니다.

2) 자본

건축물 등을 지을 때 건축물 바닥의 토지, 즉 중간재 역할을 하는 토지는 자본의 개념이 될 수 있습니다.
아파트 등의 건축을 위하여 매입한 택지는 자산이 아니고 자본으로 볼 수 있습니다.

3) 생산요소

토지는 인간생환의 터전이고 자본, 노동과 더불어 3대 생산요소 중의 하나입니다.
최근에는 경영도 생산요소에 포함시키기도 합니다. 생산요소로서 토지는 인간생활에 필요한 재화의 생산을 위한 부지를
제공할 뿐만 아니라, 에너지나 광물질, 건축자재 등의 원료도 제공해 줍니다.

4) 소비재

토지는 생산요소 미면서도 소비재입니다. 공원, 수목원, 관광 휴양지처럼 생활의 편의를 제공하는 면에서는 최종 소비재이기 때문입니다. 또한 아파트와 같은 주거용 부동산도 주택 서비스를 위한 생산요소라고 할 수 있으나 본직적으로는 최종 소비재의 성격을 지니고 있습니다.

5) 상품

시장에서 공급자와 생산자 간에 판매 및 교환하는 대상이 되는 유무형의 재화를 의미하며, 건설 업자가 주택을
건설하여 분양하여 생산되는 이윤은 상품의 개념에 해당합니다.

부동산 일러스트

복합개념 중 법률적 개념

부동산의 법률적 개념에는 협의의 부동산, 광의의 부동산이 있습니다.
이러한 부동산의 법률적 개념은 주로 민법등의 법률에서 규정하고 있는 사항에 근거하고 있다.
우리가 통상적으로 사용하고 있는 부동산의 의미도 바로 법률적 개념의 부동산인 협의의 부동산이라고 할 수 있다.

1) 협의의 부동산

협의의 부동산 = 좁은 의미 = 민법상 부동산 = 토지와 정착물

 

토지소유권의 법률적 개념 : 사용, 수익, 처분할 권리

민법 제211조 : 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리(상대적 권리)

민법 제212조 : (범위) 토지소유권은 저어 당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미침(입체적)

헌법 제122조 토지공개념:
- 토지소유권은 입체적이며 상대적 권리이다.
- 동산은 점유에 의하고 부동산은 등기에 의한다.

 

토지소유권의 범위(3차원 공간소유권)

- 공중권 : 소유권이 없을 시 공적공중권(전파, 통신, 항공권)

- 공중권 : 소유권이 있을 시 사적공중권(입조권, 조망권, 용적률)

- 지표권 : 경작, 건축, 용수권

- 지하권 : 소유권이 없을 시 한계심도 초과(대심도=국가권리)

- 지하권 : 소유권이 있을 시 한계심도 이내(지하수권리 갖고, 광물권리 없다)

 

협의의 부동산중 정착물의 개념

토지나 건물에 항구적으로 설치 부착되어 쉽게 이동할 수 없는 상태로 사회적 경제적으로 인정되어 온 물건을 
의미합니다. 정착물은 주택 상가 울타리 등 토지에 부가가치를 더한 개량물이다.
- 종속 정착물 : 토지의 일부로 간주.
- 독립 정착물 : 토지와 서로 다른 부동산으로 간주.
- 동산 : 토지 및 정착물 이외의 물건.

 

2) 광의의 부동산

광의의 부동산 = 넓은 의미의 부동산 = 협의의 부동산 + 준부동산[의제부동산]
- 준부동산이란 물권변동 시 부동산과 유사하게 등기등록의 공시방법을 갖춤으로 부동산에 준하여 취급되는 동산을 의미
- 준부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤, 법적부동산으로 인정합니다.

 

준부동산의 종류:
공장재단, 자동차, 항공기, 건설기계, 광업재단, 어업권, 선박(20톤 이상), 입목

*공장재단 및 광업재단 : 준부동산 광의의 부동산이며 법률적 개념을 가지고 있다.
준부동산은 소유권 저당권의 객체가 될 수 있고 감정 편가의 대상이 될 수 있다.

 

복합 부동산

토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 하나의 결합된 상태로 취급되어 부동산 활동의 대상으로 삼고 있는 부동산을 복합 부동산이라고 합니다.
대표적인 예로서 토지와 건물로 구성된 부동산을 들 수 있다. 이 경우 토지와 건물은 법률상 별개의 공시 수단을 가지는 부동산이지만 이용활용 및 평가활동 등을 할 때는 함께 취급됩니다.
복합 부동산은 활동상의 개념이라고 볼 수 있다.

 

오늘도 공인중개사 독학 공부를 해봤습니다.
너무 어려운 거 같아요.
무슨 말인지 잘 모르겠어서 다시 읽고 다시 읽고를 반복하고 있네요.