공인중개사 시험 독학 - 부동산학개론 부동산의 분류(토지,건물)

오늘도 공인중개사 시험 독학 공부를 위해 포스팅 작성 합니다.
공인중개사 시험 1차 합격을 위해 부동산의 분류에 대하여 공부해보려 합니다.

부동산 학개론

1. 토지의 분류

토지는 지목, 이용 목적, 이용 상황 등에 따라서 다양하게 분류될 수 있습니다. 그중 공간정보의 구축 및 관리 등에 
관한 법률상 지목에 따른 토지의 분류 방법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역에 따른 토지의 분류 방법,
부동산 활동상에 따른 토지의 분류 방법 등이 대표적인 방법입니다.

 

감정평가상의 용도적 종별

• 지역종별 : 부동산이 속한 지역의 용도에 따른 구분(지역적 종별)
  - 택지지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역
  - 농지지역 : 전지지역, 답지지역, 과수원지역
  - 임지지역 : 용재림지역, 신탄림지역

* 후보지 : 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 전화되고 있거나 전환이 예상되는 토지.

* 이행지 : 택지지역, 농지지역, 임지지역 내에서 전환이 이루어지고 있는 토지.

후보지와 이행지

• 토지종별 : 지역종별에 의하여 분류되는 토지의 구분(개별적 종별)

정착물 유무관계 등에 의한 분류

• 택지 : 법률상 택지란 "택지개발촉진법"에서 정하는 바에 따라 주택건설용지 및 공공시설 용지
  (도로, 철도, 공항, 주차장, 광장, 공원, 학교 등 기반시설이 포함된 공공시설용지 포함)
• 부지 : 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 바닥토지
• 대지 : 건축할 수 있는 토지 / 지목이 '대(垈)'인 토지를 포함
  * 부지 > 대지 > 주거용 & 상업용(지목이 '대'인 토지) & 공업용
• 맹지 : 도로에 어떤 접속면도 갖지 못하는 토지. '건축법'에 의해 건물을 세울 수 없는 것이 원칙.
• 필지
  - 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 / 부동산등기법 상의 용어
  - 하나의 지번이 붙는 토지의 등기. 등록 단위
  - 토지소유자의 권리는 구분하기 위한 표시
  - 권리를 구분하기 위한 법적 개념
• 획지
  - 감정평가에서 중시
  - 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격 수준이 비슷한 일단의 토지
  - 가격 수준을 구분하기 위한 경제적 개념

필지와 획지

• 나지 : 공법상 규제는 있으나 사법상 규제가 없는 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의
  사용 수익을 제한하는 사법상의 권리 설정 X 
• 건부지 : 건물이 토지상의 부가물의 부지로 제공되는 토지, 지상에 있는 건물에 의해 사용수익이
  제한되는 경우 발생.

* 건부감가와 건부증가
- 나지 평가액 > 건부지 평가액 : 건부감가 (원칙) -> 공법상의 규제가 완화되었을 때 주로 발생

- 나지 평가액 < 건부지 평가액 : 건부증가 (예외) -> 공법상의 규제가 강화되었을 때 주로 발생(나지 활용도)

EX) 재개발구역 지정결정, 택지개발 예정구역 지정결정 등

나지와 건부지

• 공지 : '건축법'에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에 건물을 꽉 메워서 건축하지 않고 남겨둔 토지.
• 공한지 : 도시 토지로써 지가상승만을 기대하고 장기간 방치하는 토지.
• 소지 : 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지를 말하는데, 원지라고도 함.
• 선하지 : 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많음.
• 포락지 : 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지.
• 법지 : 법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지.
• 빈지 : 법지의 반대개념.
• 유휴지와 휴한지 : 바람직스럽지 못하게 눌리는 토지 vs 농지 등을 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지.

기타

2. 건물의 분류(주택의 분류)

• 단독주택
  - 단독주택 : 1 건물 1세대 거주
  - 다중주택 : 3개 층 이하 + 660m 2 이하 + 독립된 주거의 형태를 갖추지 않음(각 실별 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 X)
  - 다가주주택 : 3개 층 이하 + 660m2 이하 + 19세대 이하
  - 공관
  *지하층 제외, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 해당 층을 주택의 층수에서 제외
• 공동 주택
  - 아파트 : 5개 층 이상
  - 연립주택 : 4개 층 이하 + 660m2 초과
  - 다세대주택 : 4개층 이하 + 660m2 이하
  - 기숙

공동 주택과 단독주택