부동산 전세 사기 예방하자! 계약전부터 ~ 계약후 확인해야 할 것들

부동산 사기! 생각만 해도 끔찍합니다. 피해 금액이 몇 억 원에서 수십억 원까지 하기 때문인데요. 
오늘은 부동산 계약 전, 계약 중, 계약 후 확인해야할 사항 및 주의할 점에 대하여 포스팅하려고 합니다.
부동산 사기! 이러한 피해는 특히 부동산에 관하여 경험이 없는 신혼부부, 사회 초년생을 상대로
저지르는 상황이 생긴다고 합니다. 미리미리 알고 예방하면 정말 좋을것 같습니다.

부동산 사기

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계약 전 확인해야 할 것들

부동산 사기 예방

권리 순위를 확인

만약 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면 나보다 은행의 권리가 앞서게 됩니다. 그렇기 때문에
부동산의 권리 순위를 체크 하는 것이 중요합니다.

집의 실제 시세를 확인

전세 사기의 대표적인 '깡통전세'를 예방하기 위해서는 집의 실제 시세를 알아보는 것이 중요합니다.
집값 대비해서 전세가 비율이 높은 매물은 보증금 전액 반환이 어려울 수 있다고 합니다. 그러니 인터넷을 통해서 
미리 확인 하는 것이 좋겠죠?

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템
• 대법원 인터넷 등기소에서 실거래가 확인(등기기준)
• 인터넷 부동산 사이트

위의 사이트에 접속해서 확인하는 것이 중요합니다.

무허가 불법건축물 여부 확인

무허가불법 건축물은 주택 임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려울 수 있다고 합니다.

• 건축행정시스템 세움터에서 건축물대장을 발급받아 확인해 보세요

임대인에게 체납 세금이나 임금이 있는지 여부 확인

깨끗한 등기부 등본만큼 중요한 것이, 인대인의 체납 세금이나 임금이 남아 있는지 여부입니다.
혹시 집이 경공매에 넘어가면, 법정기일에 따라 소중한 보증금이 위태로워질 수 있으니 꼭 확인이 필요합니다.

• 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서 요구.
• 홈택스에서 국세나 지방세 미납내역 확인 할 수 있습니다.(임대인 동의가 필요합니다)

계약 전에 미리 확인해야 할 것들이 상당히 많은데요.
그래도 미리 확인하고 사기당하는 것을 예방할 수만 있다면 충분히 할 수 있는 일인 거 같습니다.
다음으로는 계약 중에 확인해야 할 사항들입니다.

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계약 중 확인해야 할 것들

부동산 사기 예방

임대인 신분 확인

임대인 또는 위임을 받는 대리인과 직접적으로 계약을 체결해야 부동산 사기를 예방할 수 있습니다.
등기부등본 및 신분증을 이용하여 집주인이 맞는지 그리고 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인해야 합니다.
추가로 보증금 입금 시 임대인 명의 계좌인지 확인하는 것도 좋을 것 같습니다.

• 등기부등본 최근날짜로 확인해야 하며 정부 24 인터넷 홈페이지를 통해서 주민등록이 정확한지
  확인할 수 있습니다.

공인중개사 정상 영업 여부 확인

계약을 진행하는 부동산이 미등록업체인지, 업무정지 업체인지 확인이 필요합니다.
확인하지 않고 계약 시 중계사고가 발생했을 때 보상을 받을 수 없습니다.

• 한국공인중개협회에 접속하여 확인할 수 있습니다.
  개업 공인중개사 검색하여 간판 이름과 허가증 이름이 일치하는지 확인해 봐야 합니다.

한국 공인중개 협회

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계약 후 확인해야 할 것들

부동산 사기 예방

권리관계 변동 확인

계약 체결 후 등기부등본상 근저당권 설정등의 변동사항이 없는지 확인해봐야 합니다.
그리고 이사 갈 집이 비어 있거나 기존 세입자가 이사갈 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급해야 합니다.

주택임대차 신고

계약 체결 후 30일 이내 계약내용을 신고해야 하고, 인대차 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동 부여되어
보증금 보호에 유리하다고 합니다.

확정일자 부여 및 전입신고

전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 다음 날에 대항력이 발생합니다.
최대한 빨리 하는 것이 좋은데요. 
대표저인 전세 사기로, 세입자가 확정일자를 받기 전에 집주인이 대출을 받아 버리는 경우가 있다고 합니다.
이럴 경우 융자 없던 집도 융자 있는 집이 되어버리고, 부동산 권리 순위가 후순위로 밀리게 됩니다.
그래서 요즘에는 특약사항으로 '임차인의 이사 후 24~48시간 내로 계약 매물 관련 대출 거래를 하지 않는다'
하는 조건을 많이 걸고 있다고 합니다.