공인중개사 시험 독학 - 부동산학개론 부동산의 특성(토지,건물)

오늘도 공인중개사 시험 독학 공부를 위해 포스팅 작성 합니다.
공인중개사 시험 1차 합격을 위해 부동산학개론 - 부동산의 특성에 대하여 공부해보려 합니다.

부동산 학개론

토지는 자연물이다. 이처럼 자연물인 토지가 일반 재화와 달리 지니고 있는 특별한 성질을 토지의 특성이라고 합니다.
토지의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분 됩니다.

부동산의 특성

1. 토지의 자연적 특성

토지의 자연적 특성이란 자연물인 토지 그 자체가 본래부터 지니고 있는 특별한 성질을 말한다. 이는 선천적이고 물리적이며 불변적인 특성입니다. 부동산 활동에는 이러한 토지의 자연적 특성이 크게 작용하고 많은 영양을 미친다.

토지의 자연적 특성

1. 부동성(위치의 고정성, 비이동성)

토지는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없습니다. 그러므로 이동하지 않는다. 그래서 부동성입니다.

• 부동산과 동산을 구별하는 근거입니다. 부동산을 등기하면서 일반재화와 차이가 있습니다.
• 부동산 활동(임장활동, 정보활동)
• 지역시장별로 수급 불균형의 문제가 발생(부동산에 같은 가격은 없다)

2. 부증성(비생산성, 면적의 유한성, 수량의 고정성)

토지는 자연적으로 주어지는 재화입니다. 물리적인 절대량을 늘릴 수 없습니다. 그래서 부증성입니다.
공유수면 매립이나 간척지 개발은 토지이용의 용도전환 측면(경제적 공급) -> 부증성의 예외라고 할 수 없습니다.

• 인구가 밀집되어 있는 대도시 등에서 토지의 부족 문제의 근본적 원인이다.
• 부동산에 대하여 사회성, 공공성, 부동산 정책이 요구되고, 토지공개념 제도 도입의 근거가 되는 원인이다.
• 생산비 법칙이 적용되지 않고, 표준적 균형가격 제시가 어려우며, 감정평가사 제도 도입의 근거가 되지만,
  원가방식에 의한 토지평가는 불가능하게 하는 원인이다.
  공급 한정으로 공급 곡선은 수직이며, 가격탄력성이 완전 비탄력적으로 되게 한다. 또한 공급자 경쟁보다 수요자 경쟁을 유발, 고가 현상을 초래하고, 공급자 독점의 가능성이 제기되기도 한다.
• 토지 공급 제한은 건축물 공급 한계로 이어지기 때문에 경제적 공급 필요성, 최유효 이용 원칙의 근거가 된다

부증성

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3. 영속성(비소멸성, 비소모성, 불변성)

토지는 물리적 측면에서 사용이나 시간의 경과로 손상, 마멸되지 않아 항구성, 불변성, 불괴성이라고도 한다.

• 감가상각의 논리가 적용되지 않아 물리적 감가상각의 대상은 아니나, 경제적, 기능적 감가상각은 발생되기도 한다.
• 토지의 가치는 장래에 발생할 편익의 현재가치라고 말할 수 있다.
• 토지는 내용연수가 무한하여 직접법을 적용하게 됨도, 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 분리가 가능한 근거가 된다.
• 매물 원가의 성격을 지니고 있어, 투자에 오랜 기간이 필요해 부동산 관리의 중요성을 갖게 한다.

4. 개별성(이질성, 비대체성, 비동질성)

토지는 물리적으로 동일한 것이 없어 비동질성, 비대체성, 이질성이라고도 한다. 그러나 물리적으로 비대체성을 의미하고, 용도적 측면에서는 어느 정도까지는 대체성이 가능하다.

• 일물일가의 법칙이 적용되지 않기 때문에 부동산 시장을 불완전 경쟁 시장으로 만든다.
• 표본 추출과 부동산 간의 비교를 어렵게 만든 원인이다.
• 가격 형성을 개별화시키고, 특별한 사정의 개입이 쉽게 일어난다.
• 부동산 평가 시 택지의 개별 요인을 발생, 개별분석을 필요하게 한다.
• 부동산학 이론의 일반화를 어렵게 한다.

개별성

5. 인접성(연결성, 연속성)

물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있어 연결성이라고도 한다. 그렇기 때문에 주변 토지의 영향을 받는 외부효과와 같은 현상들이 나타난다. 이로 인해 혜택을 베풀고도 보상을 받지 못하는 외부경제, 손해를 입히고도 대가를 지불하지 않는 외부비경제가 나타난다. 외부 경제는 정의 외부경제라고도 하며 개발이익 완수제가 그 예고, 외부 비경제는 부의 외부성이라고도 하며 그 예로 지역. 지구제를 들 수 있다.

• 협동적 이용의 중요성을 인식하게 하고, 지역분석의 선행을 인식하게 한다.
• 개발 이익 환수제와 지역. 지구제의 근거가 된다.
• 경계 문제를 만들고, 대체 가능성을 존재하게 한다.

인접성

2. 토지의 인문적 특성

인간과 토지 관계에 발생하는 특성으로 인간의 부동산 활동에 따라 성질이 변합니다.

1. 용도의 다양성

토지는 여러 가지 용도(택지, 농지, 임지)로 이용될 수 있다.

• 어떠한 용도로 이용할지 최적 용도를 결정하는 적지론 또는 입지론의 근거가 된다.
• 이행과 전환으로, 토지의 창조적 이용, 경제적 공급을 가능하게 하는 요인이 된다.
• 용도의 상이에 따라 가격 다원설의 논리적 근거이고, 용도를 우선적으로 파악, 유용성을 분석하여 부동산의 가치를 산정할 필요성이 있다.

2. 병합, 분할의 가능성( 분합성)

토지 면적을 법이 허용하는 범위 내에서 분할, 병합하여 사용할 수 있다.

부동산

3. 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성

부동성으로 인하여 절대적(물리적) 위치의 변화는 없다.

사회적 환경(학군, 공원, 인구변화), 경제적 환경(교통체계, 이자율, 경제상황), 행정적 환경(공적기관의 토지이용계획, 정책, 제도의 변화)에 따라 토지의 위치, 가치가 변할 수 있다.

 

3. 건물의 특성

토지는 무한한 것이라면 건축물은 유한한 것이다. 그래서 토지와 건물은 서로 다른 특성을 가지고 있다.

1. 비영속성

건물은 인위적 구조물로, 재생산이 가능한 내구재이라서 내용연수를 갖는다.

2. 생산 가능성

건물의 수요가 증가하면 공급이 가능하여 증가시킬 수는 있지만 토지 위에 짖는 건물이기 때문에 유한의 개념으로 생산이 가능하다.

3. 동질성

건물은 동일하게 동질로 생산이 가능하다.

4. 존속성과 지배성

건물은 토지 위에 만들어지기 때문에 정착된 토지의 양이나 용도에 따라서 지배를 받기도 하고 지배를 하기도 한다.

5. 일반적 부동성

토지와 같이 부동성이 원칙이지만 건축기술의 발달로 이동성 주택 등이 증가하고 있다.