공인중개사 시험 독학 - 부동산학개론 부동산의 이해-01

공인중개사 시험 독학을 위해서 포스팅하려 합니다.
1차 시험 합격을 목표로 부동산학개론 - 부동산의 이해 이론을 먼저 공부해 볼까 합니다.

해당 단원이 끝나면 요약본도 PDF파일로 첨부 하겠습니다.

부동산 학개론

제1장 부동산학의 의의

부동산으로부터 일고 있는 여러 가지 법칙성을 부동산 현상이라고 하고 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 여러가지 행위를 부동산 활동이라고 한다.
부동산 학이랑 이러한 부동산 현상과 부동산 활동을 연구대상으로 하는 종합 응용과학이라고 할 수 있다.
또한 부동산학의 개념이나 범주는 학문의 발달과 사히 변화에 따라 가변적이다.

• 부동산 활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학.
• 부동산 현상의 정확한 인식을 가하고, 바람직한 부동산 활동을 전개하 가기 위해 부동산의 기술적. 경제적. 법률적
  제 측면을 기초로 하여 연구하는 종합응용과학.
• 부동산의 가치 증진과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여 부동산에 대해 법적. 경제적. 기술적. 측면에서
  접근을 시도하는 종합응용사회과학.
• 토지와 토지 상에 부탁되어 있거나 연결되어 있는 여러 가지 항구적인 토지 개량물에 관하여, 그것과 관련된 직업적. 물적. 법적. 금융적 제 측면을 기술하고 분석하는 학문여구의 한 분야.

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부동산의 학문적 성격

부동산의 학문적 성격으로는 종합과학, 경험과학, 사회과학, 응용과학, 규범과학이 있습니다.

1. 종합과학
   부동산학의 연구대상인 부동산 현상과 부동산 활동이 여러 방면에 걸쳐 있을 뿐 아니라 여러 인접 주변과학,
   부동산 학은 건축, 경제, 경영, 사회, 심리, 법학, 행정등에 포함된 연구성과를 종합하여야 이해와 적용이 가능하기
   때문에 종학 과학이라고 합니다.
2. 경험 과학
   부동산학은 추상, 개념적인 학문이 아닙니다. 현실의 부동산 활동으로 얻어진 지식을 바탕으로 부동산을 검증해 나가는 학문입니다. 경험적인 학문입니다. 그래서 현실의 부동산 활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과학입니다.
3. 사회 과학
   사회적 수요가 충분할 때 새로운 학문으로 탄생하는 것이 사회 과학이라면! 부동산학도 사회과학에 속하게 된다.
   즉 부동산학은 부동산에 대한 인간의 활동을 연구하는 것이다.
4. 응용과학
   부동산학은 물리학이 아닌 복잡한 현실적인 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이면서도 실천 과학입니다.
5. 규범과학
   부동산학은 규범을 제시하는 역할을 한다. 바람직한 부동산 활동에 대한 규범을 제시하는 규범 과학이다.

아파트 이미지

부동산학의 연구대상

부동산학은 인간과 결부된 부동산의 문제등을 해결하는 것으로 유기적인 변화를 일으키는 부동산,
즉 부동산 현상과 부동산 활동이 연구대상이다.

• 부동산 현상 : 인간 삶의 터전인 토지와 결부되는 부동산으로부터 발생된 일련의 법칙성을 말합니다.
  부동산 활동에 결과로 나타나는 사실들에서 법칙성, 반복성을 체계화한 것을 부동산 현상이라고 합니다.
  부동산 현상은 기술적, 경제적, 법률적 측면의 복합개념으로 인식되는 복합적 현상입니다.
  또한 부동산은 끊임없이 변화하는 것이도 이를 운동으로서의 부동산 현상이라고 합니다.
  부동산 현상을 지역적, 개별적으로 나타나기도 합니다. 그리고 지역 상호 간 옮겨가기도 하는데 이를
  전이현상이라고 합니다.
• 부동산 활동 : 인간이 부동산을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리적 측면에서의 여러 가지 행위를 말하며,
  부동산 활동의 주체는 인간입니다. 부동산 활동에는 부동산의 특성이 강하게 작용합니다.
  부동산 활동은 기술적, 경제적, 법률적 측면의 복합개념에 입각하여 이루어집니다.
  부동산 활동은 나라와 시대에 따라 유동적이고 가변적입니다.

부동산학의 접근방법

1. 분산식 접근방법 : 일반적 주변과학에서 개별적. 부분적으로 부동산을 다루는 접근 방법.
   - 장점 : 부분적인 논점 파악이 비교적 명확하다.
   - 단점 : 여러 학문분야로 분산되어 있는 부동산학은 연구의 종합기능이 결여되기 쉽고, 체계화가 어렵다.
   또한 개별적이고 부분적이어서 학문 간 연계의 단절이 있습니다.
2. 중점식 접근방법 : 부동산 활동에만 중점을 두는 접근방법.
   - 장점 : 특정한 부동산 활동의 능률화에 기여할 수 있다.
   - 단점 : 전체적이고 종합적인 인식 수단이 결여되기 쉽고, 특정한 부동산 활동에만 응용된다.
3. 종합식 접근방법 : 여러 주변과학을 최대한으로 종합하고 부동산학 고유의 응용 제 분야를 개발,
   능률화에 대비하는 접근방법입니다. 부동산을 기술적, 경제적, 법률적 측면에서의 복합개념으로 이해하고
   시스템적 사고방식에 따라 부동산학 이론을 구축하는 접근 방식입니다.
   - 장점 : 종합적인 기능을 발휘할 수 있고 부동산의 가치를 정확히 인식하고 변화하는 부동산 활동에 능률적으로 부응할 수 있다.
   - 단점 : 개척기에 겪는 어려운 이 따릅니다.
4. 의사 결정론적 접근방법 : 합리적인 의사결정의 분석에 중점을 둔 접근방법, 인간은 합리적인 존재,
   자기 이윤의 극대화를 목표로 행동하는 존재입니다.
   부동산 시장에 대하여 규제완화, 국제화, 개방화가 진전됨에 따라 점차 의사결정을 중요시하게 되는
   접근방법이 확대되고 있습니다.
5. 법, 제도적 접근방식 : 부동산이론을 체계화하는 데 있어서 그 이론을 법률적, 제도적 측면에 두는 접근방법입니다.
   형평성을 강조하고 부동산 소유권과 양도등 거래에 관한 이론에서 주로 활동합니다.
6. 형태과학적 접근방법 : 인간이 부동산 활동에 행하는 형태를 중심으로 접근하는 방법입니다.
   부동산 경영, 마케팅, 중개분야 등에서 활용되고 있습니다.

부동산 이미지

부동산 학의 3대 측면

부동산 현상을 정확하게 인식하고, 바람직한 부동산 활동을 전개하기 위해서는 기술적 측면(유형적), 경제적 측면(무형적),
법률적 측면을 고려해야 하는데 이를 부동산학의 3대 측면이라고 합니다.
뚜렷하게 구분되는 3 대적 측면은 아니고, 보통 기술적 판단과 법률적 판단을 통해서 경제적 판단을 행하는 경우가 많다고 합니다. 이러한 3대적 측면을 고려해서 부동산을 설명하려는 원리는 복합개념입니다.

 

1. 법률적 측면 : 부동산의 권리, 제도, 법 등과 관련된 측면.
   a. 협의(민법) : 토지 + 정착물
   b. 광의 - 협의 + 준부동산(자동차, 항공기, 선박, 건설기계, 공장재단, 광업재단, 어업권, 입목)
   *준(의제) 부동산 : 등기. 등록의 공시방법을 취함으로써 부동산에 준하여 취급되는 것.
2. 경제적 측면 : 부동산의 가격등과 관련된 측면으로 수요와 공급, 경영, 회계, 마케팅, 사회, 심리, 지리등과 여러 지식들도 경제적 측면에 해당한다.
3. 기술적 측면 : 부동산의 공간 이용기법 등과 관련된 측면.
   a. 자연, 위치, 공간, 환경, 지형, 토양, 설계, 시공, 구조, 설비, 측량 등 모두 기술적 측면에 해당한다.

오늘은 이렇게 공인중개사 독학 공부를 위해 부동산학의 의의에 대하여 공부해 봤습니다.